关于黄城楼价的闲聊

黄烟岗

前两天，和一中介朋友喝酒，聊起了楼市。这朋友酒过三巡，也说了实话。毕竟干了十年中介，判断还是可信的。

依朋友说法：
这一波下去，会有一段恐慌挂盘，也就是挂盘量会比现在多二倍以上，而且以老小区为主。这是一个标志。
从房价上说，普遍再跌20%，老破小区会更大。

在价格到位，并且完全转为买方可以随便挑三拣四、砍价谈条件的阶段后，然后会一个小反弹，满足无房者和换房者需求。

当最后一批需求满足后，那些没人要的破房将彻底被抛弃，永无翻身之日。

急跌期在三年内。
反弹期在五年左右。
然后，房地产彻底分化，是白马是垃圾一目了然，房价完全靠房屋品质和地段说话，人群因此分化。


就目前来看，坚决不入老破差（除非拆建）。比如海棠、柔桥，大概率三年内跌到九千左右回去。

黄烟岗

此贴为证，且看三年……

黄烟岗

我问：
海棠生活还挺便利，看起来也还不错。为何不能买？
朋友说：
你得看未来。你想想，海棠现在住户的普遍年纪，等这批人再过几年后，这小区的容貌就没现在这样清爽了。年青人生活上也融入不了。倒还不如九峰，有拆迁的可能。

黄烟岗

我问：
那些很偏的新房新小区，怎么选？
朋友说：
风险不小。将来，人能聚起来，可能是宝；如果聚不了人，就如太阳城那边某些房子二三十年还荒凉着，生活又不便，那可只适合隐居了。
未来充满不确定，何况人口大势下降，城市扩张期已过。买郊区，就是个赌，完全看运气了。

鲁鲁爸爸

海棠、柔桥，大概率三年内跌到九千左右其实还是大赚的，当年买入价不到3000元/平方吧，白住30年还能赚6000多元/平方，比近几年买的新房都赚得多

黄烟岗

鲁鲁爸爸 发表于 2022-10-10 14:35
海棠、柔桥，大概率三年内跌到九千左右其实还是大赚的，当年买入价不到3000元/平方吧，白住30年还能赚6000 ...

是的。
养老自住的，其实涨跌无所谓。打算出手的，目前能卖出，真是赚大发了。可是，人贪心啊，未必满足的。

黄烟岗

2018年以后买房的，都是接盘侠。
2010年以前买的，不考虑通胀的因素，都会赚。

老破小如果不趁早杀价卖，将来就只有两条路：
一是交房产税养老鼠；二是拆掉，申批后重造。

黄烟岗

鲁鲁爸爸 发表于 2022-10-10 14:35
海棠、柔桥，大概率三年内跌到九千左右其实还是大赚的，当年买入价不到3000元/平方吧，白住30年还能赚6000 ...

不考虑购买力、贬值，是的。

qzuser600

其实，冷静地想，结论都差不多吧。
1房贷对银行来说，房价即使暴跌，也不会受大影响的。拿这个说事，不成立。
2至于少数接受不了暴跌的接盘侠，也只能认了，毕竟没人逼着你买。
3再说卖地。房价跌了，地卖便宜点，多卖点；或者，转为其他用途的卖地，如厂房、私人会馆等；收入没啥差别。