买房的“面子”和“里子”

柠檬紫月

　  


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   一位朋友说，买房要透过现象看本质，要舒服不要面子。但我认为，要舒服不要面子不仅仅是一个意愿问题，也是一个方法问题。

　　前两天，我的一个朋友在一个非常知名的楼盘买了套价格不菲的房子。他说，之所以买这里的房子，主要是“看中小区内的这塘水”。早在1999年，我在一个消费者购房调查中发现，买房的人最看重的3个敏感点依次是：景观、位置、价格。在位置、价格相对固定的情况下，最能打动购房者的，就是景观。

    景观，实际上是买房的人到现场看房过程中的整体印象。包括：预先从广告中得到的印象、进社区的道路、沿途的环境以及作为社区内的绿化环境等。但是，这些东西，是“面子”还是“里子”？是买房时候的舒服，还是住进去以后的舒服？

    很显然，如果看重的是住进去以后的舒服，那么，容积率、建筑密度、绿化率是3个最重要的指标，也是楼盘的第一个“里子”。容积率指的是每单位面积的土地建筑的面积，意味着一个楼盘和社区要盖多少房子、将来将容纳多少住户。住户越多，人均享受的绿化、环境、服务就越少。所以，别墅的容积率一般在0．6以下。可是朋友买的那个楼盘，容积率却接近2．5。200多亩土地，要容纳2000多户居民，将来的居住舒适度将会怎样，可想而知。

　　楼盘的第二个“里子”是建筑形态和建筑设计。建筑形态指的是高层、小高层、多层还是景观洋房、别墅等。很显然，建筑形态越高的居住舒适度相对越差。同时，这也与建筑设计和建筑材料的使用密切相关。如果建筑形态很高，但是建筑材料质量很好，公摊率很大，那么居住舒适度也能保证。

　　第三个“里子”是户型结构和建筑质量。这一点多数人会看，也比较关注。不过要真正知道建筑质量如何，只能看现房，看期房是看不出来的。

　　第四个“里子”是内部配套和物业管理。这对将来的居住舒适度影响也很大。值得欣慰的是，我们身边已经有了很好的专业的物业管理公司。
　　
　　至于景观绿化，基本上属于“面子”。但即使是“面子”，也要看门道。上个世纪90年代中期以前，虽然绿化也重要，但房子比景观重要，绿化也没上升到“花园景观”的层次。2000年前后，一些新建小区开始注重景观设计，小区里面开始种草、种树，有了花园的感觉。后来，单纯绿化不够了，小溪、湖畔、瀑布成为最有吸引力的景观式样。但是，人们在喜爱水景的时候，很少想过水景的维持需要多大的费用。原因很简单，没有哪个社区内的水景是活水，全部是自来水注入后的循环水。一旦费用跟不上，美丽的水景就会变成绿水乃至臭水。

　　维持水景的费用靠谁来付？靠住户交的物业管理费。我们的住户愿意交更多的物业管理费吗？将来有可能。


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优乐美

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